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Neues aus der Antoniter Siedlungsgesellschaft: Der Geschäftsbericht 2004

    Die Antoniter Siedlungsgesellschaft (ASG) ist ein Wohnungsunternehmen des Evangelischen Stadtkirchenverbandes Köln. Sie ist ein Wirtschaftsunternehmen des sozialen Wohnungsbaus, an dem der Evangelische Stadtkirchenverband Köln mit 75 Prozent und die vier Kölner Kirchenkreise mit 25 Prozent beteiligt sind. Die heutige ASG wurde 1951 als „Evangelische Siedlungsgesellschaft mbH“ vom Gesamtverband der Evangelischen Kirchengemeinden gegründet.
Arbeitsbereiche sind die Verwaltung kirchlichen Vermögens im Sinne der Diakonie, die Übernahme kirchlicher Bauaufgaben, die Instandhaltung kirchlicher Gebäude, sowie Planungsaufgaben für kirchliche Bauprojekte. Weiterhin sorgt die Gesellschaft für eine sozial verantwortbare Wohnungsversorgung breiter Bevölkerungsschichten und die Bereitstellung von Wohnraum für Not leidende Menschen. Die Gesellschaft möchte den genannten Personenkreis durch Bau, Beschaffung, Betrieb und Verwaltung von Wohnungen, Errichtung von Kindergärten, Altenwohnungen und Pflegeheimen unterstützen.

Jetzt liegt der Geschäftsbericht für 2004 vor. Neu ist: 



  •  Im Geschäftsjahr 2004 wurde ein Jahresüberschuss von 205.000.- Euro erzielt. Die Hausbewirtschaftung war durch Instandhaltungskosten in Höhe von 1.826.000.- Euro belastet, die aber dem Bestand zugute kommen und die künftige Vermietbarkeit sichern. Das Hausbewirtschaftungsergebnis schließt im Geschäftsjahr 2004 mit einem Gewinn von 244.000.- Euro (Vorjahr 416.000.- Euro) ab. Die Ergebnisverschlechterung gegenüber 2003 um 172.000.- Euro ergibt sich im Wesentlichen aus einer Steigerung der Instandhaltungskosten um 209.000.- Euro.

  • Aus der Veräußerung von Eigentumswohnungen ergab sich ein Gewinn von 227.000.- Euro. Die Bilanzsumme ist insbesondere durch den Ankauf mehrerer Objekte von 53.928.000.- Euro um 2.204.000.- Euro (+ 4,1 %) auf 56.132.000.- Euro gestiegen.

  • Der Bilanzgewinn beträgt 184.961.- Euro, so kann die Antoniter Siedlungsgesellschaft eine Gewinnausschüttung an die Gesellschafter (Evangelischer Stadtkirchenverband Köln und die vier Kölner Kirchenkreise) in Höhe von 70.115.- Euro leisten, der Restgewinn in Höhe von 114.846.- Euro wird „anderen Gewinnrücklagen“ der Gesellschaft zugeführt.

  • Durch den Wegfall der Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft und den Verkauf einer Seniorenwohnanlage an die Gesellschaft, hat sich der Fremdverwaltungsbestand um 46 Einheiten verringert, gleichzeitig wurden drei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 90 Mietwohnungen und 4 Garagen angekauft. Die Gesellschaft hat weiterhin ein Einfamilienhaus im Geschäftsjahr 2004 erworben, welches im Rahmen des betreuten Wohnens an eine Behindertenwohngruppe vermietet wurde. Von den in Köln-Ostheim vorhandenen Eigentumswohnungen konnten 2004 sieben Wohnungen und eine Garage veräußert werden. Für 2005 ist der Verkauf von weiteren fünf Wohneinheiten vorgesehen.

  • Die Gesellschaft sieht vor, im Geschäftsjahr 2005 den gesamten Bestand, insbesondere den Seniorenwohnungsbestand, dahingehend untersuchen zu lassen, wie altengerecht die Wohnungen sind und welche Maßnahmen dafür getroffen werden müssen. Für 2004 zeichnete sich auch ab, dass an nicht so attraktiven Standorten eine direkte Weitervermietung nicht immer gewährleistet ist. Insgesamt mussten Erlösschmälerungen auf Sollmieten in Höhe von 73.000.- Euro ausgewiesen werden.

  • Die Fluktuationsquote ist gestiegen und im Bestand der Seniorenwohnungen weiterhin auf sehr hohem Niveau. Im Geschäftsjahr 2004 haben im Bereich der gesellschaftseigenen Wohnungen 143 Mieterwechsel (Vorjahr 125) stattgefunden. Die Fluktuationsquote lag damit bei 8,71 % (Vorjahr 7,82 %).

  • Auch der Trend, Mietverhältnisse vertragswidrig kurzfristig zu beenden, hält unvermindert an, so dass eine direkte Anschlussvermietung nicht immer erfolgen kann. Auch sind zahlreiche Räumungsverfahren zu verzeichnen, die immer eine Renovierung der Wohnung nach sich ziehen. 2004 standen 13 Wohnungen länger als 3 Monate leer. Zum 31.12.2004 standen noch 3 Wohnungen länger als 3 Monate leer. Bei den Forderungsausfällen war eine Erhöhung von 13.000.- Euro auf 67.000.- Euro zu verzeichnen. Die konsequentere Vorgehensweise gegen Mietschuldner macht sich zwar positiv bemerkbar, aber die Erhöhung der Ausfälle ließ sich dadurch nicht vermeiden. Ohne den Einsatz der Schuldnerberatung des Amtes für Diakonie würden sich die Forderungsausfälle voraussichtlich erhöhen. 2004 konnten 26 Mieter, denen das Mietverhältnis wegen Mietrückstand gekündigt wurde, die Schuldnerberatung auf Kosten der Gesellschaft in Anspruch nehmen, wovon 13 Mieter Gebrauch gemacht haben. Hiermit konnten bereits positive Effekte erzielt werden. Bei der Vermietung ergaben sich größere Schwierigkeiten bei Wohnungen mit geringerem Ausstattungsstandard und bei öffentlich geförderten Seniorenwohnungen. Daraus resultieren am Bilanzstichtag insgesamt 13 (rund 0,77 %) leerstehende eigene Wohnungen. Die Mietausfälle (Erlösschmälerungen, Abschreibungen, etc.) bezogen auf die Sollmieten und abgerechneten Umlagen liegen bei 2,11 % und somit um 0,28 % Punkte höher als im Vorjahr.

  • Im Geschäftsjahr 2004 wurde der überarbeitete Gesellschaftervertrag neu beschlossen. Daraus ergibt sich der Wegfall der Gemeinnützigkeit nach der Abgabenordnung (AO) und die Möglichkeit, die Geschäftstätigkeit durch weitere Dienstleistungen, auch außerhalb des Gebiets des Stadtkirchenverbandes, auszuweiten. Die Gesellschaft nimmt jedoch nach wie vor an der Erfüllung des kirchlichen Auftrages teil. Sie wird durch marktgerechte Übernahme, Vermarktung und Weiterentwicklung von kirchlichen Immobilien ihren Beitrag zur Konsolidierung der Finanzsituation ihrer Gesellschafter leisten. Darüber hinaus entwickelt die Gesellschaft mit 2 Wohnungsunternehmen des Evangelischen Siedlungswerkes in Deutschland ein kirchliches Immobilienmanagement, welches ab 2006 einsetzbar sein soll. Hierdurch soll das Beratungsangebot für Kirchengemeinden erweitert werden.

  • Grundsätzlich besteht die Notwendigkeit, die Bestände den veränderten Nachfragestrukturen anzupassen. Das gilt in besonderem Maße für die in den 50er und 60er Jahren errichteten Geschosswohnungen, die für heutige Bedürfnisse oft zu klein sind und nicht immer einen zeitgemäßen Zuschnitt haben. Der Neubau von Mietwohnungen wird nur bei entsprechendem Bedarf und Einhaltung finanzieller Prämissen durchgeführt. Chancen im Bestand werden auch darin gesehen, ältere Wohnungsbestände, die bereits aus der Belegungs- und Preisbindung herausgefallen sind, in Eigentumswohnungen umzuwandeln und an die Mieter zu veräußern. Auch wird es notwendig sein, das auf mehrere Jahre angelegte Modernisierungsprogramm zu verfeinern und um Details zu ergänzen, um den Wohnungsbestand an die Marktlage anzupassen. Mit einem qualifizierten Team an Mitarbeitern wird die Gesellschaft auch zukünftig den Ansprüchen der Kunden gerecht werden und sich bewusst den Anforderungen des Wettbewerbs stellen.

Tipp
Der komplette Geschäftsbericht 2004 als pdf-Datei hier.

Text: ASG
Foto(s): ASG