Die Antoniter Siedlungsgesellschaft mbH (ASG), eine hundertprozentige Tochter des Evangelischen Kirchenverbands Köln und Region, hat zahlreiche Arbeitsfelder. So ist sie unter anderem auch Mitglied im Evangelischen Siedlungswerk in Deutschland e.V. (ESWiD) wo sie sich zur Zeit mit großem Engagement gemeinsam mit weiteren zwei anderen, deutschlandweit tätigen Mitgliedsunternehmen mit dem Thema „kirchliches Immobilienmanagement“ auseinandersetzt. Idee, Konzept und Einsatz dieses notwendigen, neuen Instruments sollen hier kurz skizziert werden.

Am Anfang steht ein Pilotprojekt
Für den Bereich des Evangelischen Kirchenverband Köln und Region bedeutete dies, im September 2004 eine Gemeinde zu suchen, die bereit sein würde, an dem Pilotprojekt „kirchliches Immobilienmanagement“ teilzunehmen. Allzu viele Gemeinden hatten sich daraufhin nicht gemeldet, ausgewählt wurde die Evangelische Kirchengemeinde Brühl. Im Frühjahr 2005 informierte die ASG auf einer Informationsveranstaltung über die wichtigsten Rahmenbedingungen, Berechnungswege und Auswertungsmöglichkeiten des kirchlichen Immobilienmanagements. Die wichtigsten Punkte dieser Veranstaltung sollen hier kurz zusammengefasst werden – allerdings muss sich jede Gemeinde, die an diesen Fragen Interesse hat, erst einmal klarmachen, dass es auch kirchliches Immobilienmanagement – selbst von einer hundertprozentig evangelischen Einrichtung wie der ASG – nicht kostenlos geben kann: „Wenn es einer Gemeinde so schlecht geht, dass sie kein Geld für kirchliches Immobilienmanagement mehr ausgeben kann, dann ist es schon zu spät“, sagt Guido Stephan, der Geschäftsführer der ASG. Mit anderen Worten: Es ist für alle Gemeinden mehr als ratsam, sich mit diesem Thema rechtzeitig zu beschäftigen, bevor „das Kind in den Brunnen gefallen“ ist und Gemeindeeigene Immobilien nicht mehr zu retten sind.

Wichtig: Zeit, Arbeit, Konzept und Entscheidungswille
Grundsätzlich nennt Stephan drei Faktoren als Basis für sinnvolles Immobilienmanagement: „Ohne viel Zeit- und Arbeitseinsatz geht gar nichts“, sagt er und denkt dabei vor allem an die Aufstellung und Auswertung von Zahlen und Daten und: „Die Gemeinde muss wissen, was sie will – eine klare Gemeindekonzeption ist unverzichtbar.“ Weiter betont Stephan: „Wir können bei der Entscheidungsfindung helfen, wir können aber nicht für die Gemeinde entscheiden.“

Handlungsmuster entwickeln
Am Anfang des notwendigen Prozesses stehen so scheinbar banale Erkenntnisse wie:

• Immobilen kosten Geld und haben eine hohe Kapitalbildung


• Die Kapitalbindung durch Immobilien macht einen hohen Teil kirchlichen Vermögens aus


• demografische Entwicklungen wie das Kirchensteueraufkommen sind unabwendbare, nicht änderbare Faktoren


• Grund und Boden sind ewig nutzbar, Gebäude aber haben eine begrenzte Nutzungsdauer


• die kameralistische Buchführung eignet sich nicht für langfristige Strategien


• Außerdem: Gemeinden haben und hatten schon immer ein eher unübliches Verhältnis zu Geld: „Die betriebswirtschaftliche Kosten- und Leistungsrechnung fehlt“, stellt Stephan fest.


• Selten verfügen Gemeinden zudem über eine geeignete Form zur Erfassung und Analyse der Daten

Diese Erkenntnisse sind alles andere als banal, sie machen es notwendig, Handlungsmuster ins Auge zu fassen, die der aktuellen finanziellen Gemeinde-Situation Rechnung tragen. So sind zunächst einmal Bestände zu erfassen – neben Gemeindezentren auch beispielsweise Dienst- und Seniorenwohnungen, Glockentürme, Mietwohnungen, Jugendzentren ebenso wie unbebaute Grundstücke. In welchem Umfang werden sie genutzt? Wie sind Ausstattung und Bauszustand? Unterliegen sie Auflagen (etwa Denkmalschutz)? Was kosten sie, welche Erträge bringen oder könnten sie bringen? Es gibt verschiedene Kostenarten, alle müssen jeder Einheit direkt zugeordnet werden. Dann erst können Objekte wirklich realistisch miteinander in Vergleich gesetzt werden, dann erst lassen sich langfristige Konzepte und Nutzungsstrategien entwickeln, Einspar- und Nutzungspotentiale erkennen, sinnvolle Synergien schaffen – oder im Extremfall Konsequenzen ziehen wie beispielsweise den Verkauf einer unrentablen Immobilie.

Konkrete Handlungsempfehlungen
Das Pilotprojekt wie auch die spätere Form des Angebots der ASG begleitet diesen ganzen Prozess mit Moderation und Projektworkshops, erarbeitet Handlungsoptionen für den kirchlichen Immobilienbestand und schließt das Projekt zusammen mit der Gemeinde durch einen Bericht mit Handlungsempfehlungen ab.

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